Immobilien aus der Zwangsversteigerung

Deutschland outet sich seit Jahren als “geiz ist geil” Land, das macht auch vor Immobilien nicht halt. Doch oft ist ein vermeintliches Schnäppchen nachher ein “Drauflegegeschäft”.
Es gibt keine Gewährleistung. Der Schwamm in den Wänden, Taubenzecken im Dachstuhl, die Feuchtigkeit in den Wänden, Rückstände beim Hausgeld, Rückstände bei der Instandhaltungsrücklage und Altlasten im Boden werden mitersteigert.

Dieses durch aus teilweise nicht kaluklierbare Risiko trägt ein normaler Käufer nicht. Er kann im Prinzip das Geschäft rückgängig machen oder den Kaufpreis nachträglich drücken. Selbst wenn ein Notarvertrag die Gewährleistung ausschließt, bleiben ihm die Rechte auf Vertragsauflösung und Schadensersatz für den Fall, dass der Verkäufer ihn wider besseres Wissen über einen gravierenden Mangel nicht informiert hat.

Das ist bei jeder Versteigerung anders. Nach einer Versteigerung gibt es dagegen kein Zurück. Ende aus! Gekauft ist Gekauft!

Man ist stolzer – und vielleicht angeschmierter – Eigentümer einer Immobilie. Das gilt auch, wenn ein Bieter weiter bestehende Grundpfandrechte übersieht. Diese Schulden muss der neue Eigentümer ablösen, beim Gebot also einkalkulieren. Nachträglich lässt sich das nicht mehr korrigieren, wie der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bieter bescheinigte. Als dem Bieter klar wurde, dass ihn das Objekt um 40.000 Euro teurer werden würde, wollte er sein Gebot noch im Termin aufheben, aber das kann nicht einfach zurückgenommen werden, so sind die Regeln einer Zwangsversteigerungen eben.
Keine Chance hat man auch mit einer Anfechtung wegen Irrtums. Der BGH: Ein Irrtum über die Belastungen, die ein Bieter bei der Versteigerung mit erwirbt, berechtigt auf keinen Fall zur Anfechtung (Az.: V ZB 150/07).

Nach Meinung des BGH hat jeder Bieter einer Versteigerung ausreichend Zeit, das Objekt im Vorhinein einer eingehenden Prüfung zu unterziehen.

Am Anfang steht der Blick in das Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht. Es gibt Aufschluss über den Zustand des Objekts und den Instandhaltungsrückstau, oft mit Fotos. Allerdings ist die Qualität der Gutachten sehr unterschiedlich zu beurteilen. Ein Profi erkennt Schwächen sofort. Der Amateur sollte das lieber von einem Experten prüfen lassen. Doch selbst Experten geben nicht oft etwas auf das bei Gericht erhältliche Gutachten. Man muss das Objekt sehen, um ein Gespür dafür zu bekommen

Genau da liegt das Problem. Die Bewohner haben keine gestezliche Verpflichtung den Gutachter in die Wohnung zu lassen. Das ist ganz legal, egal ob sie Mieter oder Eigentümer sind.

Oft legen die Bewohner Kaufinteressenten Steine in den Weg – aus Angst oder damit besser informierte Angehörige das Objekt günstig ergattern können. Selbst ein Gutachter steht mitunter vor verschlossener Tür.